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L'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 Convertir en PDF Version imprimable Suggérer par mail
Écrit par Jean-Marc HUGONIE   
05-07-2007

L’article 25 de la Loi du 10 Juillet 1965 fixe un certain nombre de domaines nécessitant des décisions qui se doivent d’être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
La majorité se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires de l’immeuble qu’ils soient ou non présents ou représentés et en cas de pluralité de bâtiments il importe peu que les copropriétaires ne soient pas concernés directement sauf s’agissant des Décisions relatives aux parties communes spéciales à chaque bâtiment.

1. Délégation du pouvoir de prendre l’une des Décision visées à l’article 24

La délégation de pouvoir peut être donnée au Syndic, au Conseil Syndical ou à toute autre personne tel un Expert comptable. Elle s’analyse juridiquement comme un mandat et ne peut porter que sur un acte ou une Décision expressément déterminée.( Se rapprocher de l’article 21 du Décret du 17 Mars 1967 qui en détermine les conditions d’application). Le projet de Décision doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour et devra désigner le délégataire en précisant sa mission et en fixant le montant maximal de la dépense autorisée.


2. Autorisation d’effectuer certains travaux

« L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

 

L’Assemblée peut autoriser certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci.
Il ne peut s’agir d’aliénation de parties communes (article 26) et ils doivent être conformes à la destination de l’immeuble (unanimité).
L’article 30 alinéa 4 complète utilement cet article en permettant au Juge d’autoriser les travaux en cas de refus de l’Assemblée Générale, mais seulement si ces travaux apportent une amélioration.
Trois principes se dégagent des Arrêts de la Cour de Cassation sur ce contentieux.
  •  Le copropriétaire qui a d’autorité réalisé les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation de l’Assemblée n’est pas recevable à demander l’autorisation Judiciaire
  • La saisine du Juge suppose un refus définitif et valide de l’Assemblée Générale
  • Une stipulation du Règlement de Copropriété ne peut autoriser par anticipation un Copropriétaire à effectuer de tels travaux quand bien même précisément définis.

3. Désignation ou révocation du Syndic et des membres du Conseil Syndical

Lorsque la copropriété est dépourvue de Syndic et qu’elle doit être convoquée pour procéder à une telle nomination la désignation d’un Administrateur provisoire est alors nécessaire.
La désignation d’un Syndic a un caractère tout à fait personnel. Il s’ensuit que si le Syndic en fonction vient à céder son fonds à une Société cette dernière ne peut lui succéder qu’après avoir été désignée par l’Assemblée (CA PARIS – 23emech – 24 Janv 1993).
La solution est identique si la Société qui  a la qualité de Syndic fusionne avec une autre Société mais elle conserve son existence légale et donc son mandat jusqu’à l’accomplissement des formalités de publicité au RCS.
De même si le fonds est donné en location gérance, le locataire gérant doit être expressément nommé.


4. Les actes de disposition obligatoire

« Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ».

 

La Délibération ne porte que sur les conditions de mise en œuvre de la mesure et non sur son principe.

 

5. Les travaux rendus obligatoires

« Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires. »

 

  • L’Assemblée ne débat pas du principe des travaux  qui résulte de l’application d’un texte législatif ou réglementaire.
  • Les travaux concernent uniquement ceux à exécuter sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble
  • Les travaux obligatoires doivent être détermines mais l’obligation peut exister en dehors de toute mise en demeure ou injonction

Il est à noter que si les travaux en question relèvent de l’entretien courant l’obligation légale ou réglementaire n’implique pas nécessairement la mise en œuvre de l’article 25 e et la majorité de l’article 24 peut être suffisante.
Les sanctions administratives, en cas de refus de l’Assemblée peuvent être des plus coercitives, telle l’interdiction d’habiter, l’interdiction d’utiliser, l’exécution d’office aux frais du Syndicat.


6. Répartition des charges et changement d’usage

« La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus, rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives. »

 

Il s’agit en l’espèce d’un ajustement des charges « spéciales » à l’utilité présentée pour l’usage d’un lot.
  • Le changement d’usage des parties privatives doit être conforme à la destination de l’immeuble
  • Le changement doit rendre nécessaire la modification des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ou certains d’entre eux en raison d’une plus grande utilité consécutive au nouvel usage
  • La modification de la répartition des charges doit être inscrite à l’ordre du jour et le projet de nouvelle répartition doit être notifié en même temps que celui-ci


7. Travaux d’économie d’énergie

« A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d’en garantir contractuellement la durée, sont déterminées par Décret en Conseil d’Etat, après avis du comité consultatif de l’utilisation de l’énergie ; (voir le texte du Décret dont s’agit en date du 15 Septembre 1987) . »

  • La nomenclature donnée par le Décret et son annexe est limitative et d’interprétation stricte
  • La référence au « système de chauffage » ne permet pas d’admettre que puisse être décidée la suppression d’une installation collective au profit d’une installation individuelle
  • La réserve des travaux relevant de la majorité de l’article 24 sont ceux qui peuvent être considérés comme d’entretien et d’administration courante. La Jurisprudence admet la validité d’une Décision à la majorité de l’article 24 quand il est impossible de remplacer à l’identique ou que cela coûterait trop cher. En revanche constituerait une amélioration la substitution d’une énergie à une autre (article 26)
  • Il convient en outre d’exclure les travaux qui entraîneraient l’altération de manière durable de l’affectation, de la consistance ou de la jouissance des parties privatives


8. Mise en conformité à des normes

« La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la Loi N°67-561 du 12 Juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. »  

 

La Loi du 31 Décembre 1985 a ajouté un « h » à l’article 25 permettant de décider à la majorité de cet article, de travaux, qui, par nature, constituent des travaux d’amélioration de l’habitat et qui devaient par conséquent relever de la majorité de l’article 26.
Cette disposition semble s’appliquer aux travaux de mise en conformité avec les normes de décence prévues par le Décret du 30 Janvier 2002 en application de l’article 187 de la Loi SRU.
La Décision de l’Assemblée ne concerne que les travaux à réaliser dans les parties communes à l’exception des dispositions de l’article 9 alinéa 2 et suivants de la Loi du 10 Juillet 1965 permettant de prolonger l’exécution de ces travaux dans les parties privatives dans les conditions et selon les modalités précisées audit article.


9. Suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène

La Décision à la majorité de l’article 25 suppose qu’il soit justifié de raisons impérieuses d’hygiène (présence d’insectes ou de bactéries, propagation d’odeurs…)


10. Antenne et Câble

« L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau interne à l’immeuble raccordé à un réseau câblé, établi ou autorisé en application de l’article 34 de la Loi N°86-1067 du 30 Septembre 1986 relative à la liberté de communication. »

L’article 25 j/ ne concerne que la Décision relative à un équipement collectif, tandis que l’article 25 b/ régit l’hypothèse de l’autorisation donné à un ou plusieurs copropriétaires d’établir un équipement particulier sur les parties communes.
Le Règlement de Copropriété ne peut plus interdire la pose d’antenne ou le raccordement au réseau câblé.
La répartition des frais d’installation et d’entretien de l’équipement commun se fait proportionnellement à l’utilité (article 10-1) sans considération de l’utilisation effective.


11. Accès de la police et de la gendarmerie

« L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes. »

Il s’agit d’une autorisation permanente et non ponctuelle et ne concerne que les seules parties communes de l’immeuble.
Elle se doit d’être renouvelée régulièrement et elle est adressée par le Syndic aux autorités compétentes.
Il est prudent que le Syndic en tienne le Gardien de l’immeuble informé.


12. Alimentation en électricité des aires de stationnement

« L’installation ou la modification d’un réseau de distribution d’électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques. »

Il se pose le problème du comptage de la consommation d’électricité pour la charge ou la recharge des accumulateurs qui nécessitera vraisemblablement la pose de compteurs par emplacement.

 13. Pose de compteurs d’eau froide

« L’installations de compteurs d’eau froide divisionnaires. »

L’Assemblée qui décidera cette installation aura à résoudre de nombreux problèmes tels le choix du compteur (avec ou sans relevé à distance), le régime juridique du compteur (achat ou location – équipement commun ou privatif), organisation du relevage, répartition du différentiel des consommations, facturation en cas de panne, etc…
La dépense d’eau figurant au budget prévisionnel devra tenir compte du volume consommé, du prix de l’eau mais aussi des frais annexes.
L’article 93 de la Loi SRU a prévu l’individualisation des contrats de fourniture d’au par le service public de distribution lorsque cette solution est juridiquement rendue possible par les conventions de concession.
Le Syndicat des Copropriétaires est alors assimilé au propriétaire et doit demander à souscrire un contrat en conséquence. Il s’engage alors à supporter la charge financière des etudes et travaux nécessaires à l’individualisation, notamment la pose des compteurs et la mise en conformité des installations avec les exigences du Code de la Santé Publique.






 
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